JAKARTA BARAT – Pemandangan itu lazim kita temui di sudut-sudut kota yang kian sesak maupun di pelosok desa yang mulai dipadati pemukiman: sebuah rumah yang terkepung rapat oleh bangunan tetangganya. Tanpa celah, tanpa gang, tanpa akses. Dalam istilah hukum, ini disebut sebagai landlocked property atau tanah terjepit. Fenomena ini bukan sekadar masalah tata ruang, melainkan bom waktu sosial yang kerap berujung pada bentrokan fisik, penembokan akses secara sepihak, hingga gugatan melelahkan di meja hijau.
Banyak pemilik tanah merasa bahwa karena mereka memiliki sertifikat hak milik (SHM), mereka berkuasa penuh untuk menutup setiap jengkal tanahnya, termasuk menutup akses jalan bagi tetangga di belakangnya. Namun, benarkah hukum kita se-individualis itu? Sebagai praktisi hukum, saya perlu menegaskan: Kepemilikan properti di Indonesia memiliki fungsi sosial yang dibatasi oleh hak orang lain.
Hukum perdata kita telah mengatur skenario ini dengan sangat visioner sejak ratusan tahun lalu. Dasar utama yang menjadi “jangkar” bagi masyarakat yang tanahnya terkurung adalah Pasal 667 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
“Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar ke jalan umum atau parit umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya supaya memberikan jalan kepadanya melalui pekarangan mereka, dengan kewajiban membayar ganti rugi yang seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.”
Pasal ini menegaskan bahwa akses jalan bukanlah “kebaikan hati” atau sedekah dari tetangga, melainkan hak hukum bagi pemilik tanah yang terkurung. Secara yuridis, negara tidak menginginkan adanya lahan yang mati atau tidak produktif hanya karena tidak memiliki akses. Oleh karena itu, tetangga “wajib” memberikan jalan.
Namun, publik seringkali salah kaprah. Hak menuntut jalan bukan berarti pemilik tanah yang terkurung bisa bertindak semena-mena atau meminta lahan secara cuma-cuma. Di sinilah Pasal 668 KUHPerdata berperan sebagai penyeimbang:
“Jalan keluar itu harus dibuat pada sisi pekarangan yang terdekat dengan jalan umum atau parit umum, namun dalam jurusan yang paling sedikit merugikan pemilik pekarangan yang dilalui.”
Ada dua poin krusial dalam implementasi pasal ini:
1. Jalur Terpendek dan Paling Minim Kerugian. Akses tidak boleh diambil di tengah-tengah lahan tetangga jika ada pinggiran yang bisa digunakan. Prinsipnya adalah minimal damage.
2. Ganti Rugi yang Seimbang. Inilah yang sering menjadi pemicu konflik. Pemilik tanah yang dilalui berhak atas kompensasi. Ganti rugi ini dihitung berdasarkan nilai pasar tanah yang digunakan, ditambah kerugian lain (misalnya jika ada pohon produktif yang ditebang atau pagar yang dibongkar).
“Hukum kita menganut keseimbangan kepentingan. Pemilik tanah depan tidak boleh menutup akses, tapi pemilik tanah belakang tidak boleh merasa berhak memiliki tanah itu tanpa membayar.”
Selain KUHPerdata, prinsip ini diperkuat oleh Pasal 6 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) yang menyatakan secara tegas bahwa “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.”
Artinya, kepentingan perseorangan tidak boleh mengabaikan kepentingan bersama. Jika seseorang menutup akses jalan hingga tetangganya terisolasi, ia dianggap telah menyalahgunakan hak (misbruik van recht). Tindakan menutup akses jalan yang merupakan satu-satunya jalan keluar-masuk bagi orang lain dapat dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum (PMH) sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata.
Bahkan dalam ranah pidana, jika penutupan jalan tersebut dilakukan di atas jalan yang sudah menjadi akses publik atau terekam dalam site plan perumahan, pelaku bisa dijerat dengan Pasal 192 KUHBS (mengganggu keamanan lalu lintas umum) atau UU Jalan, dengan ancaman pidana penjara yang tidak main-main.
Dalam praktik di lapangan, sengketa ini seringkali dipicu oleh dendam pribadi atau kurangnya literasi hukum. Kami sering menemukan kasus di mana “Jalan Damai” melalui mediasi di tingkat RT/RW gagal karena pemilik tanah depan merasa “dipalak” oleh tetangganya, sementara pemilik tanah belakang merasa “didzalimi”.
Berikut adalah panduan langkah hukum yang seharusnya ditempuh untuk menghindari pertumpahan darah:
1. Musyawarah dan Mufakat. Sampaikan secara tertulis permohonan akses jalan dengan melampirkan usulan nilai ganti rugi yang wajar berdasarkan NJOP atau harga pasar.
2. Mediasi Desa/Kelurahan. Libatkan aparat setempat sebagai saksi. Jika sepakat, tuangkan dalam Akta Perjanjian Pemberian Hak Jalan (Servitut) di hadapan Notaris agar mengikat secara hukum bagi pemilik tanah selanjutnya.
3. Gugatan Perdata. Jika tetangga tetap bersikukuh menutup jalan tanpa alasan yang sah, pemilik tanah yang terkurung dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri agar hakim menetapkan letak jalan dan besaran ganti rugi yang sah.
Bagi Anda yang saat ini merasa tanahnya dilewati tetangga, jangan terburu-buru memasang tembok. Ingat, ada hak kompensasi yang bisa Anda klaim. Sebaliknya, bagi Anda yang tanahnya terkurung, jangan memaksakan kehendak untuk mendapatkan akses gratis.
Hukum hadir bukan untuk memenangkan salah satu pihak secara mutlak, melainkan untuk memastikan kehidupan bertetangga tetap harmonis. Mengunci tetangga dalam “penjara” tanpa akses bukan hanya pelanggaran hukum, tapi juga degradasi nilai kemanusiaan yang dianut bangsa kita.
Sebagai Advokat, saya mengimbau masyarakat untuk lebih mengedepankan rasionalitas hukum daripada ego sektoral. Tanah mungkin milik kita, tapi udara dan ruang hidup adalah milik bersama. Jangan sampai sertifikat tanah Anda menjadi surat pengantar menuju ruang sidang atau bahkan sel tahanan hanya karena gagal memahami konsep ganti rugi yang seimbang.
“Mari berhukum dengan akal sehat, bukan dengan urat leher.”
Salam Keadilan,
Adv. Darius Leka, S.H., M.H. ~ Advokat & Penasihat Hukum
